litceymos.ru 1

Третьи й уровень факторов, влияющих на стоимость недвижимости


Третий уровень включает в себя

Архитектурно-строительные факторы:


  • объемно-планировочные показатели и др.

Финансово-эксплуатационные факторы:

— доходы;

— эксплуатационные расходы;

— стоимость строительства.

Архитектурно-конструктивные реше­ния проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответст­вовать климатическим условиям, быть хорошо сплани­рована, иметь хорошее естественное освещение помеще­ний, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офис­ных помещений и при подборе здания для штаб-квар­тиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфиче­ских производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировка и размещение объектов недви­жимости очень важны для жителей или других поль­зователей, так как они напрямую влияют на эффектив­ность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Оценка финансово-эксплуатационных фак­торов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Здесь необходимо выделить два следующих момента.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижи­мость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.


Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представ­ление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату назы­вается надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами яв­ляются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с догово­ром аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны вниматель­но изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии не­обходима помощь юриста.