litceymos.ru 1 2 3



На конкурс "Бизнес-Expert-2002"


Выбор и обоснование варианта строительства здания по индивидуальному проекту


2002 г.

ЗАО Инвестиционная компания «Контраст»

Содержание


Постановка задачи 3

Цель работы 3

Исходные данные 4

Решение задачи 6

Стандартный подход к решению задачи 6

Оптимизация задачи 6

Алгоритм решения оптимизированной задачи 7

Область применения 8

Основные результаты 9

Заключение 16



Постановка задачи




Цель работы


Крупная московская девелоперская компания рассматривала возможность строительства здания по индивидуальному проекту (высота более 40 этажей) в одном из престижных районов г. Москвы.

Одной из главных проблем, стоящих перед инициаторами проекта, был выбор и обоснование оптимального варианта реализации проекта и, прежде всего, назначения проектируемого здания.

На основании проведенных обширных маркетинговых исследований, в том числе полевых, были определены возможные в конкретных условиях (особенности местоположения площадки, качество выделяемого земельного участка, потребности рынка недвижимости) варианты реализации проекта:

  1. Строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса).

  2. Строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса).

  3. Строительство бизнес-центра класса В.

  4. Сочетание третьего варианта с первым или вторым.

Каждый вариант включал в себя целый набор стратегий строительства и использования построенной недвижимости с различными значениями технических параметров здания, схемами сбыта, ценообразования, внешнего финансирования.

Результаты маркетингового анализа не позволили однозначно отдать предпочтение какому-либо одному из приведенных выше вариантов. С целью выработки рекомендаций требовалось дополнить маркетинговые исследования сравнительным анализом эффективности инвестиций для каждого возможного варианта реализации проекта.


Для проведения дальнейшего анализа необходимо было для каждого варианта построить финансовые модели и рассчитать показатели эффективности инвестиций для различных стратегий строительства здания.

Таким образом, для различных вариантов реализации проекта было необходимо:


  1. Разработать финансовую модель.

  2. Рассчитать дефицит денежных средств, выбрать схему финансирования.

  3. Оптимизировать схему финансирования строительства и сбыта помещений с учетом критериев, заданных заказчиком.

  4. Подготовить рекомендации по выбору оптимального варианта реализации проекта и стратегии строительства здания.


Основными критериями для выбора оптимального варианта реализации проекта и стратегии строительства, согласно требованиям заказчика, являлось выполнение следующих условий:

  1. Показатели эффективности инвестиций в проект должны достигать наилучших значений.

  2. Продажа или сдача в аренду помещений, по возможности, должны компенсировать текущие затраты на строительство.

  3. Объемы текущей задолженности заказчика перед банком (внешним инвестором) должны быть минимальны.



Исходные данные


К основным исходным данным для построения финансовых моделей относились:

  1. Технические параметры строящегося здания – общая площадь и объем, наличие и качество инфраструктуры, назначение площадей и др.

  2. Cтоимость строительства.

  3. График строительства здания.

  4. Схема финансирования строительства.

  5. Временная схема продаж или сдачи в аренду площадей.

  6. Ценообразование.

  7. Схема оплаты покупки или аренды площадей здания, объектов инфраструктуры.

Особенностью исходных параметров моделей являлось то, что некоторые из них взаимозависимы, например, итоговая цена или стоимость аренды площадей зависит от момента заключения контракта, следовательно, и от временной схемы продажи или сдачи в аренду помещений. Схема оплаты покупки или аренды площадей здания, объектов инфраструктуры также зависит от времени заключения контракта.


На исходные данные для построения моделей были наложены ограничения по:


  • общей площади и объему здания;

  • календарному графику и срокам строительства;

  • общей стоимости строительства;

  • минимальной и максимальной цене продажи (сдачи в аренду) площадей.

Другие параметры проекта могли варьироваться.


Значения основных параметров рассмотренных стратегий строительства для различных вариантов реализации проекта приведены в таблице.

Примечания к таблице.

(*) Схемы выплат за строительство:

1 - В первом и последнем месяце строительства выплачивается по 5,12 млн. $US, оставшаяся сумма выплачивается помесячно равными долями.

2 - Выплаты равными долями в течение всего периода строительства.

(**) Схемы оплаты квартир:

1 - 50% - в момент заключения договора на продажу квартир; 40% - в момент окончания возведения коробки; 10% - по окончании строительства.

2 - Начало продаж с 9-го месяца проекта или 4-го месяца с начала строительства.

3 - Начало продаж после окончания строительства.


Параметр \ Вариант

1

2

3

4

5

6

7


8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

Длительность проекта, мес.

24

24

36

36

36

36

36

36

36

36

24

24

24

24

24

24

24

24

24

Длительность строительства, мес.

12


12

18

18

18

18

18

18

18

18

12

12

12

12

12

12

12

12

12

Стоимость строительства и схема выплат, млн.$US

53

53

53

53

60

53

53

53

53

53

53

53

53

53

53

53

53


53

53

Схема выплат за строительство (*)

1

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

Стоимость подготовительного этапа (млн.$US)

1,8

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1,8

3

3


3

3

3

1,8

3

3

Схема оплаты квартир (**)

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

-

-

-

1

1

1

1

1

1

Кол-во квартир (шт.)

270

270

270

270

270

270

270

270

370


370

-

-

-

370

370

370

270

270

270

Min цена за кв.м. квартир, $US

1170

1170

1120

1120

1120

1400

1190

1190

1050

1050

-

-

-

1096

1096

1096

1170

1170

1170

Max цена за кв.м. квартир, $US

1600

1600

1600

1600


1600

2000

1700

1700

1500

1500

-

-

-

1500

1500

1500

1600

1600

1600

Средняя площадь кв-р (кв.м)

158,65

158,65

159

159

159

159

159

159

159

159

-

-

-

161

161

161

158,65

158,66

158,66

Кол-во гаражей (шт.)


352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

352

Стоимость гаража ($ US)

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000

20000


20000

20000

20000

20000

Цена за кв.м пентхауса, $US

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

-

-

-

-

-

-

3000

3000

-

Пентхаус (шт.)

4

4

4

4

4

4

4

4

0

4

0


0

0

0

0

0

4

4

0

Офисные помещения (продажа) (кв.м)

3683

3683

3683

3683

3683

3683

3683

3683

3683

3683

52435

52435

52435

3683

3683

3683

3683

3683

3683

Цена за кв.м офиса, $US

1600

1600

1600

1600

1600

1600


1600

1600

1600

1600

1200

1800

1800

1600

1200

1000

1600

1600

1600

Инфраструктура (продажа) (кв.м)

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

0

0

0

1000

1200

1000

1000

1000

1000

Цена за кв.м инфраструктуры, $US

1600


1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

-

-

-

1600

1200

1200

1600

1600

1600

Спортивно-оздоровительный центр - СОЦ (продажа) (кв.м)

2300

2300

2300

2300

2300

2300

2300

2300

2300

2300

0

0

0

2300

2300

2300


2300

2300

2300

Цена за кв.м СОЦ, $US

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

-

-

-

1600

1200

1000

1600

1600

1600

Ресторан (кв.м)

930

930

930

930

930

930

930

930

930

930

930


930

930

930

930

930

930

930

930

Стоимость кв.м ресторана, $US

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1600

1800

1800

1600

1200

1000

1600

1600

1600




следующая страница >>